当房企终于熬过偿债高峰，一场从开发到运营的深刻变革正在重新定义谁能赢得未来。
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文 / 每日资本论
被债务缠身的地产大佬们或许真可以喘口气了。
2026 年一季度，房企偿债周期正迎来"拐点"，债务到期压力持续缓解。CRIC 监测数据显示，2026 年全年房企到期债务规模约为 3521 亿元，较 2025 年的 4540 亿元压降了超过 1000 亿元。而上市房企在最新业绩会上的表态也释放了行业债务压力缓解的积极预期，当前行业违约风险进入释放末期，整体正朝着稳定健康方向发展。
简单地说，中国房地产企业最困难的时期或许即将渡过。
但更值得关注的不是简单的活下来，而是活成什么样。不久前，华润置地、龙湖集团等头部房企交出了 2025 年成绩单，揭示了中国房地产行业正在发生的一个根本性变化——房地产开发不再是唯一的故事，甚至不再是利润的核心来源。
这场始于 2021 年下半年的深度调整，历时五年，正在倒逼中国房地产企业完成一次集体转身——从"高杠杆、高负债、高周转"的传统模式，向"低负债、低融资成本、正向现金流驱动"的新发展模式转型。而那些率先完成转身的企业，已经抽出了新枝。
告别"三高"，房企转身
2025 年，全国商品房销售面积较 2021 年高点累计回落超过 50%，市场仍处于筑底过程。但在这轮调整中，一个结构性的变化正在发生：根据国家统计局的数据，二手房交易量在住房交易总量中的占比明显提升，2025 年这一比例接近 45%，较 2021 年提升了 17 个百分点。
这意味着，新房市场的萎缩并非需求的消失，而是住房消费模式的深刻变迁。
中指研究院在《2026 中国房地产百强企业研究报告》中明确表示，行业发展正从规模扩张、高杠杆转向以生存为基础、以高质量发展为核心的阶段。长期来看，"十五五"期间全国城镇住房需求总量约为 49.8 亿平方米，其中改善性需求成为增量市场的核心驱动力，城市更新与运营服务则带来存量市场的巨大发展契机。
房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。
华润置地是转型的先行者之一。2025 年业绩显示，公司经常性业务（经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务）核心净利润同比增长 13.1% 至 116.5 亿元，占核心净利润比重攀升至 51.8%，首次实现非开发业务贡献过半核心利润。华润置地董事会主席李欣在业绩会上将公司业务模式概括为"三条增长曲线"：开发销售型业务为第一曲线，经营性不动产收租业务为第二曲线，轻资产管理收费型业务为第三曲线。
换言之，华润置地已彻底告别"高杠杆、高负债、高周转"的传统发展模式。而另一家民营房企的代表——龙湖集团，则在更早的时候开启了这场转型，并已呈现出更为成熟的"综合长相"。
龙湖样本，从开发主导到多元协同
3 月 27 日，龙湖集团披露 2025 年全年业绩。财报显示，期内集团实现营业收入 973.1 亿元。在房地产行业深度调整的第五年，龙湖的业绩结构呈现出明显的"双面性"：传统地产开发业务规模收缩、利润承压，而培育多年的运营及服务业务则贡献了稳定的现金流与利润，成为穿越周期的关键支撑。
敲黑板！2025 年，龙湖运营及服务业务合计实现收入 267.7 亿元，创历史新高，在集团总营收中的占比达到 27.5%；两项业务合计实现核心权益后利润 79.2 亿元，整体毛利率超过 50%，净利率约 30%。在集团整体拥有人应占溢利为 10.2 亿元的背景下，运营及服务业务贡献了核心利润的主要部分。
这种业务格局的更迭，意味着龙湖正在实质性摆脱对传统高周转模式的单一依赖。
具体来看，由商业投资和资产管理组成的运营业务，2025 年实现收入 141.9 亿元。其中，商业投资航道租金收入同比增长 4% 至 112.1 亿元，截至年末，龙湖商业累计运营商场达 99 座，出租率保持 97% 的高位，营业额和客流均实现双位数增长。
资产管理航道长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老六个业务协同发力，2025 年实现收入 29.8 亿元，通过优化资产配置与运营效能，实现资产质量与盈利能力的双提升。长租公寓品牌冠寓开业超六个月项目出租率达 95.7%，全新活力街区"欢肆"先后亮相上海、杭州、合肥、成都 4 城。
以物业服务、智慧营造为主的服务业务收入为 125.8 亿元。物业服务业务全年总收入为 112.3 亿元，在管项目超 2100 个，在管面积约 3.6 亿平方米，其中，商企服务新获取西安咸阳国际机场、成都宽窄巷子等地标类项目。
在开发业务端，龙湖的策略已褪去规模诉求，全面转向对现金流安全与产品质量的绝对把控。2025 年，集团实现合同销售额 631.6 亿元，销售总建筑面积 518.6 万平方米。并表销售回款率超过 100%，实现了高质量的资金回笼。
从区域分布看，一、二线城市销售占比达到 89%。在新增投资方面，龙湖继续维持审慎姿态，2025 年于上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市获取 7 幅土地，新增土储总建筑面积 37.7 万平方米。截至 2025 年年末，龙湖土地储备总建筑面积为 2235 万平方米，权益面积为 1732 万平方米，为未来几年的开发业务保留了基本盘面。
债务重构，从信用融资到资产信用
龙湖转型的更深层支撑，来自债务结构的根本性重塑。
过去三年半，龙湖主动挥别过往依赖信用融资的扩张模式，将压降负债规模与重构债务地基作为首要任务。截至 2025 年末，龙湖有息负债降至 1528.1 亿元，较上年末下降 235.1 亿元，降幅达 13%，较 2022 年中期累计下降近 600 亿元，供应链融资实现清零。
更为关键的是债务结构的质变。银行融资占比已攀升至接近 90%，其中长周期的经营性物业贷及长租贷总额超过 1000 亿元，且成本较低、年期较长。截至 2025 年末，集团平均融资成本降至 3.51%，平均合同借贷年期拉长至 12.12 年，均为历史最优水平。一年以内到期的短期债务仅 158 亿元，占比约 10%。
非止如此。过去几年，龙湖不断夯实债务安全与现金流安全的财务底座，以获取穿越行业周期的关键支撑与战略的主动性。自 2023 年起，龙湖就坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，以安全稳定的债务结构构建起可持续发展的基本盘。2025 年，龙湖集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入 58 亿元，这已是龙湖集团连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。
在业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼 CFO 赵轶详细拆解了债务安全垫的厚度："公司去年已成功穿越债务最高峰。2026 年及以后集团层面每年到期债务趋于平缓，目前 2026 年剩余到期仅约 61 亿元，2027 年约 62 亿元。"
赵轶还总结了龙湖的融资管理三原则：严守信用，银行融资不逾期、不展期，公开市场债务不违约；不断提高运营资产 NPI，挖掘经营性物业贷融资空间，控制短期债务和外币债务；强化现金管理，建立账户级管控体系，提前削峰到期债务。
摩根大通在最新研究报告中表示，龙湖大概率是民营房企中"最后坚守者"。摩根士丹利则认为，龙湖正走在正确的轨道上，目标是在 2028 年实现 100 亿元的运营及服务业务利润。
部分业内人士表示，某种层面上来说，龙湖的转型实践，不仅帮助其在行业调整期保持稳定发展，更揭示了中国房企未来的发展方向。在偿债拐点已至的背景下，这种"基本盘 + 增长盘 + 创新盘"的综合型发展模式，具有重要的行业价值和借鉴意义。
虽然转型之路困难重重，但当新地基打造完成，一个更具韧性、更可持续的新型房企，就会站在了新一轮高质量发展的起点。而对于整个中国房地产行业来说，龙湖的转型路径，或许正是那个被反复追问的答案：在增量见顶的时代，房企究竟应该成为什么。
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